Amortissement LMNP plafonné en 2027 : ce que le projet de budget change pour la location saisonnière

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1^er octobre 2026. Son article 7 vise directement les loueurs en meublé non professionnels : il plafonne l'amortissement LMNP déductible à partir de 2027. Si vous louez un ou plusieurs meublés de tourisme au régime réel, vous êtes en première ligne. Depuis la loi Le Meur, l'amortissement est le principal intérêt du réel : c'est lui que le texte encadre, et plus durement pour la location touristique.

Ce que prévoit l'article 7 du projet de loi de finances 2027

Aujourd'hui, au réel, la loi ne fixe pas de taux unique : le bien s'amortit par composants, chacun selon sa durée d'usage. Il n'existe pas non plus de plafond en euros. Une seule limite : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. L'excédent est reporté sans limite de durée (article 39 C du code général des impôts).

Avec le projet, l'amortissement des locaux (le terrain, lui, ne s'amortit pas) serait déductible à 2,5 % par an au plus, soit une durée d'environ 40 ans, et dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus. La part non déductible d'une année ne serait plus reportable : elle serait perdue. Enfin, la mesure s'appliquerait aux exercices clos à compter du 1^er janvier 2027, c'est-à-dire, pour un exercice calé sur l'année civile, aux revenus 2027 déclarés en 2028.

Restent hors du champ : le micro-BIC, où aucun amortissement n'est déduit, les loueurs en meublé professionnels (LMP), les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les établissements pour personnes âgées ou handicapées. Le gouvernement présente la mesure comme un moyen de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue et de favoriser la location longue durée. Il en attend environ 200 M€ par an.

Meublés de tourisme : le plafond le plus serré

Pour un meublé de tourisme, le projet prévoit un taux de 1,5 % par an (environ 67 ans) et un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Dans sa rédaction actuelle, le texte ne fait aucune différence entre meublé classé et non classé : les deux seraient soumis au même taux.

D'après une enquête de l'Observatoire français de la location meublée, menée auprès de 3 386 propriétaires et 5 077 logements et citée par l'AFP, environ 23 % des logements loués en LMNP sont des locations touristiques.

À titre d'exemple : un bien acheté 200 000 €, dont le terrain est estimé à 15 %, laisse 170 000 € amortissables. Le tableau compare une illustration actuelle sur 30 ans avec les taux du projet.

* À une tranche marginale d'imposition de 30 %, si l'amortissement était entièrement utilisé, hors prélèvements sociaux.

Amortissements en stock : jusqu'en 2036, pas au-delà

Si vous êtes au réel depuis plusieurs années, vous avez peut-être accumulé des amortissements différés, faute de résultat suffisant pour les déduire. Le projet leur fixe une date limite.

Le stock existant au 31 décembre 2026 resterait imputable jusqu'au 31 décembre 2036, et chaque année dans la limite de la moitié du résultat imposable. Ce qui n'aurait pas été utilisé à cette date serait perdu.

Sans attendre le vote, demandez à votre comptable de chiffrer ce stock avant la fin de 2026. Un montant connu permet d'estimer s'il a une chance d'être absorbé d'ici 2036 à ce rythme, ou si une partie risque de disparaître.

Micro-BIC, régime réel, classement : le calcul à refaire

Au micro-BIC, ce texte ne change rien : aucun amortissement n'y est déduit. Les règles en vigueur sont celles de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, le seuil du non classé restant fixé à 15 000 € (barème BOFiP du 19 août 2026 ; voir aussi impots.gouv.fr).

Le classement reste donc un levier fort au micro-BIC : il relève le seuil et l'abattement. Au réel, en revanche, il ne protège pas du nouveau régime : classé ou non, un meublé de tourisme serait amorti à 1,5 % par an au plus.

Si le projet est adopté en l'état, la comparaison entre les deux régimes est à refaire bien par bien, avec l'amortissement plafonné. Pour les bases du choix, voir notre guide micro-BIC ou régime réel et notre comparatif meublé classé ou non classé.

Une fiscalité du meublé resserrée par étapes

Cette mesure prolonge un mouvement engagé en 2024. Cette année-là, la loi Le Meur a resserré le micro-BIC des meublés de tourisme, et un rapport de la députée Annaïg Le Meur sur la fiscalité locative relevait que 68 % des contribuables au régime réel BIC ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs. Depuis mi-février 2025, la loi de finances pour 2025 (article 84) réintègre les amortissements déduits dans la plus-value à la revente, sauf exceptions, dont les résidences étudiantes et seniors. La loi de finances pour 2026 a doté la location nue de son propre amortissement encadré (dispositif dit « Jeanbrun »), sous conditions. Le projet pour 2027 poursuit ce rapprochement entre meublé et location nue.

Mais rien n'est voté. La séance publique s'ouvre à l'Assemblée le 13 octobre 2026, puis le texte passera au Sénat. La mesure peut être modifiée, voire supprimée, d'ici le vote définitif. Le dossier législatif de l'Assemblée nationale permet de suivre son parcours.

En attendant, quatre gestes utiles :

• Faire chiffrer par votre comptable votre stock d'amortissements différés avant la fin de 2026.
• Lui demander une simulation des revenus 2027 avec les taux et plafonds du projet, bien par bien.
• Vérifier la date de validité du classement de vos meublés, si le micro-BIC redevient une option.
• Ne prendre aucune décision irréversible avant le vote définitif de la loi de finances.

Les montants et règles de cet article sont donnés à titre informatif : il est recommandé de vérifier avec votre comptable avant toute décision.

Article rédigé le 07/10/2026 à partir du projet de loi déposé ; il sera mis à jour après le vote.